Cadre juridique

Au cours de ces dernières années, il a été progressivement instauré l’obligation d’annexer aux actes de vente de biens immobiliers un certain nombre de diagnostics, au regard de préoccupations liées à la sécurité et à la santé des occupants. Sur cet aspect, le code de la construction et de l’habitation a été profondément remanié au cours des années 2005 et 2006.

Ces états, constat ou diagnostic sont annexés à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Ils sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique.

Les états, constat ou diagnostic (à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques et du document relatif aux installations d’assainissement non collectif), doivent être établis par une personne présentant des garanties de compétence, disposant d’une organisation et de moyens appropriés (article L.271-6 du CCH). Les diagnostiqueurs doivent répondre à des critères d’indépendance et d’impartialité et avoir souscrit une assurance couvrant les conséquences de leur responsabilité en raison de leurs interventions.

Le dossier de diagnostic technique immobilier

Ce nouveau dispositif apporte une meilleure information au futur acquéreur, dès la promesse de vente s’il y en a une, notamment pour un primo-accédant peu familiarisé avec le droit immobilier. Le dossier de diagnostic technique permet à l’acquéreur de mieux connaître les éléments essentiels du logement pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, et nécessitant éventuellement la réalisation de travaux. L’acquéreur peut ainsi prendre une décision d’achat sans risquer de découvrir des inconvénients graves postérieurement à celle-ci. Ce nouveau diagnostic technique permet d’améliorer la fiabilité des diagnostics préexistants du fait des exigences imposées aux professionnels en terme de compétence, d’assurance et d’indépendance.

Le dossier de diagnostic technique immobilier des locations

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 a été modifiée par l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.
Concernant les baux d’habitation, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier comprend :
  le diagnostic de performance énergétique depuis le 1er juillet 2007.
  le constat de risque d’exposition au plomb, à partir du 12 août 2008,
  l’état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones géographiques, depuis le 1er juin 2006.